전세 연장, 도심 매수·수도권 외곽 중 무엇이 맞을까?

전세 만기가 다가오면 선택지가 갑자기 셋으로 늘어난다. 지금 사는 곳에서 전세를 한 번 더 연장할지, 이참에 도심에 집을 살지, 아니면 가격이 낮은 수도권 외곽으로 나가 매수할지. 주변에서는 “이제 사야 한다”와 “지금은 아니다”가 반반으로 갈리고, 각자 자기 경험을 근거로 든다.

문제는 이 세 선택지가 서로 다른 종류의 비용을 안고 있다는 것이다. 전세는 보증금이 묶이고 만기마다 다시 이사할 위험이 있다. 매수는 이자와 거래비, 가격 변동 위험이 있다. 외곽 매수는 현금 부담은 낮아도 매일 통근 시간이 는다. 단위가 다른 비용이라 직관으로 비교가 안 된다.

이 글은 세 선택지를 같은 5년, 같은 잣대로 놓는다. 전세는 보증금 기회비용과 돌려받지 못하는 비용을, 매수는 이자·보유비·거래비를 더하고, 통근 차이에는 시간가치를 곱한다. 집값이 오르내리는 시나리오는 기본 계산에서 빼고 별도 민감도로만 본다.

진짜 질문은 “오를까”가 아니라 “무엇을 지킬까”다

전세 만기 앞에서 오가는 이야기는 임대인의 가족 실거주 통보, 신혼부부의 지역 선택, 다음 해 가격 전망, 최대 대출 매수로 갈래가 정해져 있다. 그런데 반응이 구체적으로 붙는 건 “집값이 오를까”보다 “연장할까, 도심을 살까, 외곽으로 갈까”처럼 자기 생활을 가르는 쪽이다.

자주 나오는 질문 몇 개를 추려 답해본다.

• 집주인이 가족 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 전세 연장을 기본안으로 둘 수 있나? 법적·계약상 갱신 가능성을 먼저 확인해야 한다. 현행법은 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속의 실제 거주를 갱신 거절 사유로 규정하고, 대법원 2022다279795는 실제 거주 의사의 증명책임이 임대인에게 있으며 주거 상황·직장·거절 전후 사정 등을 종합해 판단한다고 보았다. 통지 내용과 날짜를 서면으로 보관하고, 다툼이 예상되면 최신 법령·주택임대차분쟁조정위원회·법률 상담을 확인한 뒤에 연장안을 확정한다.
• 신혼부부는 도심과 외곽 중 어디를 고를까? 두 사람의 5년 통근 시간, 출산·돌봄 때 필요한 동선, 이직 가능성과 주거비를 같은 표에 넣는다. 한 사람의 현재 출근지만으로 지역을 고르지 않는다.
• 다음 해 집값 전망으로 매수 시기를 정해도 되나? 기본 계산의 시세 변동은 0으로 둔다. 상승·하락은 별도 민감도일 뿐, 계약·현금흐름·거주 기간을 통과하지 못한 매수를 살려주는 입력값이 아니다.
• 가능한 대출을 다 써서 도심을 사는 게 낫나? 소득 30% 감소와 금리 1.5%포인트 상승 뒤 월 주거비가 실수령의 35%를 넘으면 도심 매수안을 제외한다. 실제 대출 규제와 금리는 신청 시점에 금융위원회·거래 금융회사에서 확인한다.
• 전세보증금은 안전한가? 반환 가능성은 집값 전망과 별개다. 보증금과 선순위 권리의 합을 보수적으로 본 주택가치와 비교하고, 보증 가입 가능 여부를 확인한다. 그 합이 주택가치에 가까워질수록 연장안의 안전 점수를 낮춘다.

비교가 어려운 건 세 비용이 서로 다른 표에 있어서다

전세·도심·외곽을 직관으로 못 견주는 이유는 통장에서 나가는 돈, 내 지분으로 쌓이는 돈, 자동이체가 안 되는 시간이 뒤섞여 있어서다. 넷으로 갈라 보면 어디가 어긋나는지 보인다.

현금이 나가는 것과 비용이 드는 것은 다르다. 주택담보대출 원금 상환은 계좌에서 나가지만 동시에 내 지분을 늘린다. 그래서 5년 비용에서는 원리금 납부액에서 원금 상환분을 빼고 이자만 남긴다. 반대로 전세보증금은 계약이 끝나면 돌려받는다는 전제 아래, 원금이 아니라 묶여 있는 동안의 기회비용을 계산한다.

가격 변동을 넣는 순간 전망이 결론을 지배한다. 매수 가격이 10% 오른다고 넣으면 거래비와 이자를 쉽게 덮고, 10% 내린다고 넣으면 전세가 유리해진다. 그래서 기본표에서는 5년 뒤 가격을 매수가와 같게 두고, ±10%를 별도 민감도로만 표시한다. 실제 비교 가격은 계약 직전 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 면적·비슷한 조건 거래로 다시 확인한다.

통근은 자동이체가 안 되어 비용표에서 빠진다. 하루 50분의 추가 통근은 작아 보여도 두 사람 합계로 5년이면 수백 시간이 된다. 시간당 가치를 정하기 어렵다면 금액으로 바꾸지 말고 총시간을 그대로 비교해도 된다. 중요한 건 ‘싼 집’의 비용표에서 시간을 0원으로 숨기지 않는 것이다.

전세 연장은 법적 가능성과 보증금 안전이 선행 조건이다. 갱신 가능 여부와 보증금 반환 위험을 확인하기 전에는 연장을 기본안으로 놓지 않는다.

5년 비용 계산식

전세 5년 비용 = 보증금 기회비용 + 돌려받지 못하는 임차비용 + 이사·보증비. 매수 5년 비용 = 60개월 이자 + 보유비 + 거래비 − 시세 변동(기본 0). 여기에 추가 통근 시간 × 개인 시간가치를 더해 같은 5년으로 비교한다. 차이가 10% 이내면 동률로 보고 가족계획·이동 자유를 우선한다.

세 선택지를 비교하는 법: 탈락 조건부터 지운 뒤 5년 비용을 잰다

비용을 계산하기 전에 아래 조건을 적용한다. 하나라도 탈락하면 5년 비용이 싸도 후보에서 제외한다.

강제 조건	전세 연장	도심 매수	수도권 외곽 매수
계약·권리	갱신 가능성·보증금 반환 확인	등기·거래조건 확인	등기·거래조건 확인
현금	이사·보증금 공백 비상금 확보	계약 후 필수비 12개월 보유	계약 후 필수비 12개월 보유
소득 충격	임차비용 내고 실수령 10% 저축	소득 −30% 뒤 주거비 35% 이하·저축 10%	같은 기준 통과
가족 일정	2년 계획과 계약기간 일치	5년 거주 가능	통근·돌봄 5년 수용 가능

강제 조건을 통과한 안들만 아래 식으로 5년 조정 비용을 구한다.

전세 5년 비용 = 보증금 × 기회비용률 × 5 + 월 임차성 비용 × 60 + 이사·중개·보증비 매수 5년 비용 = 60개월 원리금 − 60개월 원금 상환 + 보유비 + 거래비 − 시세 변동 통근 조정 = 추가 통근 시간 × 연 출근일 × 5 × 시간가치

조정 비용이 가장 낮은 안을 찾되, 두 안의 차이가 더 낮은 비용의 10% 이내면 동률로 처리한다. 기회비용률·수리비·시간가치가 조금만 달라져도 순위가 바뀌기 때문이다. 동률이면 2년 안 확정 계획이 있는 가구는 유동성(전세 연장), 5년 이상 정착 계획이 있는 가구는 통근·돌봄 적합성(매수)을 우선한다.

6,584만 원과 통근 958시간을 맞바꾸는 계산

이제 실제 숫자를 넣어본다. 내 보증금·매수가·통근 시간을 바로 넣어보려면 전세 연장 vs 매수 계산기를 쓰면 된다 — 이 글의 주거비 비교 도구에서 두 후보의 월 비용을 비교할 수 있다. 세 선택지의 5년 조정 비용은 아래 예시처럼 기간과 거래비용을 함께 적어 비교한다.

맞벌이 부부가 있다. 월 실수령 800만 원, 현금 2억8,000만 원, 필수생활비 320만 원, 다른 대출 0원 — 앞의 두 글과 같은 조건이다(같은 상한선을 다른 선택지에 적용하기 위해서다). 비교 기간 5년, 시세 변동 0. 대출은 연 5%·30년 원리금균등, 보증금과 시간의 기회비용은 연 3%·시간당 2만 원으로 가정한다.

전세 연장안은 보증금 2억5,000만 원이다. 기회비용은 2억5,000만 원 × 3% × 5년 = 3,750만 원. 5년 중 한 번의 갱신·이사·중개·보증 비용을 600만 원으로 잡으면 5년 비용은 약 4,350만 원이다. 보증금은 전액 반환된다는 전제이고, 반환 위험은 강제 조건에서 별도로 확인한다.

도심 매수안은 6억 원이다. 비상자금 3,840만 원과 거래비 예비비 1,800만 원을 남기면 투입 현금은 2억2,360만 원, 대출은 3억7,640만 원. 월 원리금은 약 202만1,000원이다. 60개월 동안 약 1억2,124만 원을 내고 그중 원금이 약 3,076만 원, 이자가 약 9,048만 원이다. 보유비 1,800만 원과 거래비 1,800만 원을 더하면 5년 경제적 비용은 약 1억2,648만 원이다.

수도권 외곽 매수안은 4억8,000만 원이다. 비상자금 3,840만 원과 3% 예비비 1,440만 원을 남기면 대출은 2억5,280만 원. 월 원리금은 약 135만7,000원, 60개월 이자는 약 6,077만 원이다. 보유비 1,500만 원과 거래비 1,440만 원을 더한 주거비는 약 9,017만 원이다.

외곽안은 두 사람 합계 통근이 하루 50분 늘어난다고 하자. 50분 × 230일 × 5년 ÷ 60, 약 958시간이다. 시간당 2만 원이면 약 1,917만 원이고, 통근을 더한 조정 비용은 약 1억934만 원이다.

세 선택지의 5년 조정 비용 (예시 부부 기준)

상황·항목	값 (만원)
전세 연장	4350
수도권 외곽 매수	10934
도심 매수	12648

위 예시 부부의 조건으로 계산한 5년 경제적 비용. 외곽 매수는 통근 958시간(약 1,917만 원)을 포함한 값이다. 시세 변동은 0으로 가정.

자료: 예시 계산

외곽 매수는 도심 매수보다 약 1,714만 원 싸지만, 전세 연장보다 약 6,584만 원 비싸다(차이가 전세 비용의 10%를 훌쩍 넘으니 동률이 아니다). 이 결과가 “전세가 무조건 낫다”는 뜻은 아니다. 전세안에는 5년 가격 상승에 참여하지 못하는 기회와 보증금 반환·재계약 위험이 있고, 매수안에는 ±10% 가격 변동과 예상 밖 수리비가 있다. 예를 들어 외곽안 가격이 10% 내리면 5년 비용에 약 4,800만 원이 더해진다.

이 부부에게 2년 안에 확정된 이직·출산 계획이 있다면 유동성이 높은 전세 연장안을 먼저 검토한다. 5년 정착이 확정되고 보증금 안전이 불충분하다면 두 매수안 중 현금과 통근을 비교한다. “어디가 오를까”가 아니라 “6,584만 원과 958시간, 이동 자유 중 무엇을 지킬까”가 최종 질문이다.

집값을 ‘생활의 5년 총비용’으로 바꿔 쓴다

전세 연장과 매수의 비교표는 한 번 만들고 끝나지 않는다. “어디가 오를까”는 계약 직전에도 답이 안 나오지만, 나머지 세 질문은 답이 나온다. 세 선택지의 5년 조정 비용이 각각 얼마인가? 가장 싼 안과의 차이가 10%를 넘나? 우리는 2년 안에 이사할 일이 있나, 5년 이상 정착하나? 실제 보증금, 실거래가, 상환예정표, 두 사람의 출근 일수를 넣으면 세 답이 나온다.

계약 전에 확인할 것:

• 실거래가: 국토교통부 공개시스템에서 매수 후보의 같은 면적·비슷한 조건 거래를 본다.
• 보증금 안전: 보증금 + 선순위 권리를 보수적 주택가치와 비교하고, 보증 가입 가능 여부를 확인한다.
• 갱신 분쟁: 통지 내용과 시점을 서면으로 남기고, 다툼이 예상되면 최신 법령과 분쟁조정·법률 상담을 확인한다.
• 대출: DSR 규정과 금리는 자주 바뀌므로 금융위원회와 거래 은행의 최신 안내를 확인한다.

감당 가능한 매수 예산 상한을 먼저 구하는 방법은 서울 첫 집의 세 상한선 계산법에, 은행 한도와 실제 감당 한도의 차이는 주택담보대출, 은행 한도보다 적게 받아야 할까에, 부모 지원이 없을 때 예산이 어떻게 달라지는지는 부모 도움 없는 내집마련에 있다.

이 글의 5년, 10%, 소득 −30%, 금리 +1.5%포인트, 연 3% 기회비용률, 시간당 2만 원, 3% 예비비는 법이나 심사 기준, 가격 전망이 아니라 보수적인 비교 도구를 설명하기 위한 가정이다. 실제 대출·임대차 규정, 취득세·중개보수, 보증금 안전은 계약 시점의 공식 자료와 전문가로 다시 확인해야 한다. 이 글은 특정 지역이나 계약을 권하지 않는다.

비교 기간 5년, 10% 동률선, 연 3% 기회비용률, 시간당 2만원은 저자가 정한 보수적 편집 기준입니다. 시세 변동은 0으로 가정합니다.