서울 집 매수, 지금 해도 될까? 첫 집 예산 계산법

집을 보러 다니다 보면 같은 장면이 반복된다. 예산을 정하고 나왔는데, 마음에 드는 집은 늘 그보다 3,000만 원쯤 위에 있다. 중개사는 “요즘 이 정도는 다들 대출로 맞춰요”라고 하고, 실제로 은행에 물어보면 그만큼 빌려준다. 서류상으로는 문제가 없다.

그러다 보니 은행이 “빌려줄 수 있다”고 한 금액을 그대로 내 예산이라고 여기기 쉽다. 하지만 은행이 보는 건 ‘이 사람이 연체 없이 갚을 수 있는가’이지, ‘이 집을 산 뒤에도 5년 동안 편하게 살 수 있는가’가 아니다. 이 두 금액은 생각보다 많이 벌어져 있다.

그래서 “서울 집, 지금 사도 되나”라는 질문의 출발점은 집값 전망이 아니다. 내가 감당할 수 있는 최대 금액이 얼마인지부터 계산하는 것이다. 이 글은 그 금액을 세 방향에서 구하고, 그중 가장 낮은 값을 쓰는 방법을 설명한다.

묻는 건 전망이 아니라 자기 숫자였다

첫 집 관련 글에는 단순한 가격 문의가 거의 없다. 결혼을 앞둔 사람은 소득과 모은 돈을 적어놓고 “현실적으로 어디까지 가능하냐”를 묻고, 신혼부부는 “대출을 최대로 받아도 되냐”를 고민한다. 전세 사는 사람은 집주인이 갑자기 “가족이 들어온다”고 해서 계획이 틀어졌다고 한다. “집값 어떻게 될까요” 같은 막연한 질문보다, 자기 조건을 적어놓고 “이 소득·이 현금이면 어디까지”를 묻는 글에 답이 더 붙는다. 사람들이 원하는 건 전망이 아니라 자기 숫자로 계산된 상한이다.

자주 올라오는 것들을 하나씩 짚어보면 이렇다.

• 집주인이 “가족이 들어온다”며 전세 갱신을 거절하면? 현행법상 집주인 본인이나 그 부모·자녀가 실제로 들어와 사는 경우는 갱신을 거절할 수 있는 사유다. 다만 세입자가 이미 갱신을 요구했는지, 통보 시점이 언제인지, 정말 들어와 사는지에 따라 결론이 달라진다. 전화로만 듣고 넘기지 말고 통보 내용과 날짜를 문자·서면으로 남긴 뒤, 다툼이 예상되면 최신 법령과 주택임대차분쟁조정위원회·법률 상담을 확인한다.
• 신혼부부는 어느 동네를 사야 할까? 동네를 먼저 고르지 않는다. 예산 상한을 정한 다음, 직장이 바뀔 가능성, 두 사람 출퇴근 시간의 합, 아이 계획, 넓은 집이나 학군이 필요해지는 시점을 적는다. 가격이 비슷한 후보라면 하루 통근 시간 합계와 5년 안에 다시 이사할 가능성으로 비교한다.
• 2026년에 집값이 오를까 내릴까? 전망은 참고 자료일 뿐 매수 버튼이 아니다. “10% 내려도 5년은 산다”, “10% 올라도 무리해서 따라 사지 않는다” 같은 기준을 먼저 세워두면 전망이 어느 쪽이든 흔들리지 않는다.
• 신혼부부가 ‘영끌’로 최대한 당겨 사도 될까? 살 수 있는 한계는 은행 승인액이 아니라 이 글의 세 상한선 중 가장 낮은 값이다. 월 주거비가 실수령의 35%를 넘거나 한 사람 소득이 줄었을 때 적자가 나면, ‘살 수 있다’와 ‘감당할 수 있다’가 갈라진다.
• 내용이 삭제된 글은 어떻게 봐야 하나? 지워진 글은 사실 확인이 안 되므로 판단 근거로 쓰지 않는다. 남의 재산 정보를 원문 그대로 예시로 가져오지 않는 이유이기도 하다.
• 대기업이 들어온다는 지역은 집값 호재일까? 뉴스 하나나 소문만으로 판단하지 않는다. 실제 채용 인원, 입주 시점, 출퇴근 가능 범위, 새로 지어지는 물량, 전세 수요, 같은 크기 집의 최근 실거래가가 같이 움직이는지 확인한다. 회사 이름보다 실제 거래와 현금 흐름이 먼저다.

첫 집은 집 한 채가 아니라 몇 년의 생활을 같이 건다

위 질문들이 어려운 건 하나같이 ‘집 한 채’가 아니라 ‘앞으로 몇 년의 생활’을 함께 걸고 있어서다. 첫 집이 여러 결정을 한꺼번에 묶는 이유가 네 가지다.

빚을 크게 진다. 쉽게 말해 대출을 지렛대 삼아 내 돈보다 훨씬 큰 자산을 사는 것이다. 집값이 오르면 이득이 커지지만, 반대로 소득이 줄거나 금리가 올라도 갚아야 할 돈은 그대로다. 참고로 은행은 대출 한도를 정할 때 DSR이라는 규칙을 쓴다. ‘한 해에 갚는 원리금이 연소득의 몇 퍼센트냐’를 보는 것이고, 스트레스 DSR은 여기에 ‘나중에 금리가 오르면’을 미리 얹어 한도를 조금 더 조인다. 하지만 이 규제 한도를 통과했다고 해서 생활비까지 여유롭다는 뜻은 아니다.

집이 직장과 가족계획을 같이 묶는다. 한 사람이 이직하면 출퇴근 조건이 바뀌고, 아이가 생기면 방 개수와 주변에 도와줄 사람이 있는지가 중요해진다. 살 때는 신경 안 쓰이던 조건이 3년 뒤엔 이사할 이유가 된다. 그래서 ‘지금 제일 좋아 보이는 집’보다 ‘앞으로 한 번쯤 생길 변화를 버틸 수 있는 집’을 골라야 이사 비용을 아낀다.

‘시세’가 하나가 아니다. 부르는 값, 최근 최고가, 같은 건물 저층 거래, 수리를 많이 한 집, 계약했다가 취소된 거래가 다 섞여 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템도 취소된 거래는 따로 표시하고 정보는 참고용이라고 안내한다. 같은 단지에서 같은 크기의 최근 거래를 보되, 층·방향·수리 상태·계약 취소 여부를 갈라서 봐야 한다.

불확실할수록 마음이 급해진다. 전세 만기, 결혼식, 대출 규제 변경, 옆집이 샀다는 소식이 겹치면 “이번에 안 사면 끝”처럼 느껴진다. 하지만 마감이 있다는 것과 큰 결정을 서둘러야 한다는 건 다른 얘기다. 전세를 한 번 더 연장하거나 잠깐 월세로 사는 것도, 협상에서 밀리지 않기 위한 비용으로 볼 수 있다.

첫 집 예산을 정하는 기준: 세 상한선 중 가장 낮은 값

그래서 집을 보러 다니기 전에 ‘얼마까지가 안전한가’를 미리 계산해두는 게 낫다. 아래 세 금액을 각각 구한 다음, 그중 제일 낮은 것을 예산 상한으로 삼는다.

① 현금으로 만들 수 있는 가격

현재 가진 현금 − 비상금 − 세금·중개·이사·수리에 쓸 돈 = 계약에 넣을 수 있는 현금

비상금은 소득이 안정적인 맞벌이라면 생활비 6개월치, 3년 안에 출산·휴직·이직 가능성이 크면 12개월치를 남기는 걸 이 글의 기준으로 한다. 취득세와 중개보수는 집값·지역·보유 주택 수에 따라 달라지므로 계약할 때 정확히 계산해야 한다. 대충 잡을 때는 집값의 3%를 세금·이사·수리 몫으로 빼두는데, 이 3%는 세율이 아니라 빠뜨리지 않으려고 잡는 임시 숫자다.

② 매달 낼 수 있는 주거비

매달 나가는 돈은 대출 원리금만이 아니다. 관리비, 재산세, 보험, 나중에 수리할 돈을 매달 조금씩 모으는 것까지 합쳐야 진짜 주거비다.

월 주거비 = 대출 원리금 + 관리비 + 재산세·보험·수리 적립금

이 금액이 평소 월 실수령(세금 떼고 실제로 받는 돈)에서 차지하는 비율로 판단한다.

월 주거비 ÷ 월 실수령	판정	어떻게 할까
25% 이하	여유	노후·교육 등 다른 목표 저축이 가능한지 확인하고 검토
25% 초과 ~ 35% 이하	주의	출산·이직 계획이 있으면 집값이나 대출을 낮춤
35% 초과	위험	은행이 허락해도 집값을 낮추거나 매수를 미룸

이 비율은 법으로 정해진 것도, 은행 심사 기준도 아니다. 가계가 무리하지 않도록 잡은 보수적인 기준이다. 학자금·자동차·신용대출을 갚고 있다면 주거비와 따로 두지 말고 같이 더한다.

③ 소득이 줄어도 버틸 수 있는 가격

맞벌이라면 월 실수령을 30% 깎은 금액으로 위 계산을 다시 해본다. 출산이나 휴직으로 한 사람 소득이 크게 줄 게 거의 확실하면, 실제 예상되는 금액을 넣는다.

• 소득이 줄어든 뒤에도 월 주거비 비율이 35% 이하여야 한다.
• 생활비와 모든 대출을 갚고도 월 실수령의 10% 이상이 저축으로 남아야 한다.
• 둘 중 하나라도 안 되면 대출을 줄여 다시 계산한다.

이렇게 세 금액이 나오면 가장 낮은 값이 매수 상한이다. 은행이 얼마까지 빌려주는지는 이 세 관문을 통과한 다음에 확인하는 네 번째 조건일 뿐이다.

가장 낮은 값을 쓴다

첫 집 가격은 ‘가장 잘 풀렸을 때’를 기준으로 정하지 않는다. 비상금을 남기고, 평소 월 주거비를 실수령의 35% 아래로 지키고, 소득이 30% 줄어도 10%는 저축할 수 있는 가격 — 이 셋 중 가장 낮은 값을 쓴다.

맞벌이 부부의 숫자로 끝까지 계산해 보면

아래 예시를 따라가도 되고, 내 숫자를 바로 넣어보려면 첫 집 예산 계산기를 쓰면 된다 — 매수가별 월 주거비와 소득 감소 시 부담을 확인할 수 있다. 현금·저축 계획을 포함한 세 상한선은 아래 예시를 따라 함께 비교한다.

결혼 3년 차 맞벌이 부부가 있다. 두 사람 합쳐 월 실수령 800만 원, 모아둔 현금 2억8,000만 원, 다른 빚은 없다. 지금 생활비는 월 320만 원. 2년 안에 아이를 가질 계획이고, 그때 한 사람은 1년쯤 일을 쉬려고 한다. 대출은 계산을 위해 연 5.0%, 30년 만기, 매달 갚는 돈이 일정한 방식(원리금균등)으로 가정한다. 실제 금리와 한도는 신청해서 심사를 받아야 나온다.

먼저 현금이다. 휴직을 대비해 생활비 12개월치인 약 4,000만 원을 비상금으로 남긴다. 세금·이사·수리에 쓸 돈 2,500만 원도 뺀다. 그러면 계약에 넣을 수 있는 현금은 2억1,500만 원이다.

8억 원짜리 집이라면 대출이 약 5억8,500만 원 필요하다. 이 조건에서 매달 갚는 원리금은 약 314만 원. 관리비와 세금·수리 적립을 월 45만 원으로 잡으면 월 주거비는 359만 원, 실수령의 약 44.9%다. ‘위험’ 구간이다. 은행이 빌려주더라도 이 기준에서는 후보에서 뺀다.

6억 원이면 대출은 3억8,500만 원, 매달 원리금은 약 207만 원이다. 기타 주거비 40만 원을 더하면 247만 원으로 평소 실수령의 약 30.9% — ‘주의’ 구간은 통과한다. 문제는 그다음이다. 휴직으로 실수령이 550만 원까지 줄면, 이 247만 원이 소득의 44.9%가 되어 세 번째 관문(소득이 줄어도 버티는가)에서 걸린다.

예시 부부의 월 주거비 비율 (매수가·상황별)

상황·항목	값 (%)
8억 매수 · 평소 소득	45
6억 매수 · 평소 소득	31
6억 매수 · 휴직 시	45

월 주거비(원리금 + 관리비·세금 적립) ÷ 월 실수령. 35%를 넘으면 이 글에서 ‘위험’으로 본다. 금리 5.0%·30년 원리금균등 가정.

위험 기준선: 35%.

자료: 예시 계산

그럼 얼마면 되나. 소득이 550만 원으로 줄어든 상태에서 월 주거비를 35% 이하로 맞추면 상한은 192만5,000원이다. 그런데 550만 원에서 생활비 320만 원과 저축으로 남길 55만 원(10%)을 먼저 빼면, 주거비에 쓸 수 있는 건 최대 175만 원이다. 더 빡빡한 175만 원을 기준으로 잡고 기타 주거비 35만 원을 빼면, 대출 원리금에 쓸 수 있는 건 월 140만 원. 같은 금리·기간이면 이 돈으로 빌릴 수 있는 원금은 약 2억6,100만 원이다. 여기에 현금 2억1,500만 원을 더하면 이 부부의 매수 상한은 약 4억7,600만 원이다. 실제로는 4억8,000만 원 안팎을 1차 기준으로 잡고 매물을 보면 된다.

이 상한은 고정된 게 아니다. 휴직 계획을 접거나 현금을 1억 원 더 모으면 올라가고, 자동차 할부가 생기거나 부모님을 지원해야 하면 내려간다. 중요한 건 “8억을 빌릴 수 있나”가 아니라 “우리 계획을 지키면서 얼마짜리 집까지 버틸 수 있나”를 계산했다는 점이다.

예산을 정한 뒤, 집을 고를 때 보는 5년 체크표

상한선이 나왔으면 이제 그 안에서 어떤 집을 고를지다. 후보들을 아래 표로 비교한다. 각 항목에 0~2점을 매기고, 0점이 두 개 이상이면 가격이 싸도 일단 보류한다.

항목	0점	1점	2점
얼마나 오래 살 수 있나	3년 안에 이사 가능성 큼	3~5년	5년 이상 가능
출퇴근	두 사람 합쳐 하루 180분 초과	120~180분	120분 이하
생활 변화 대응	출산·돌봄 시 바로 이사해야 함	조금 불편한 정도	한 번의 변화는 감당 가능
가격 근거	부르는 값·소문만 있음	비교할 거래 1~2건	같은 크기 실거래 여러 건 확인
나중에 팔거나 세줄 수 있나	매매·전세 수요 모두 약함	한쪽 수요는 있음	실거주·임대 수요 모두 확인

출퇴근 시간 기준은 정답이 아니다. 두 사람이 참을 수 있는 시간을 먼저 정하고 숫자를 바꿔도 된다. 핵심은 동네 이름이나 신축 여부보다 매일 쓰는 시간과 나중에 되팔 조건을 계약 전에 숫자로 따져보는 것이다.

막연한 불안을 확인 가능한 질문으로 바꾼다

서울에서 집 살 때 가장 큰 불안은 “내가 상투 잡는 거 아닐까”다. 이 불안은 없어지지 않는다. 아무도 집값을 정확히 맞힐 수 없기 때문이다.

그래서 이 글의 세 상한선은 집값을 맞히려는 시도가 아니라, 집값이 어디로 가든 흔들리지 않을 가격을 정하는 장치다. 가격이 10% 내려가도 5년은 살 수 있는지, 한 사람 소득이 줄어도 연체 없이 생활되는지, 전세 만기가 닥쳐도 아무 집이나 안 사도 될 현금과 시간이 있는지 — 이 셋의 답은 오늘 통장과 계약서에 이미 나와 있다. 하나라도 ‘아니오’면 집값이 어디로 가든 지금은 무리다.

계약 전에 꼭 확인할 것:

• 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 크기의 최근 거래와 취소 여부를 본다.
• 대출: DSR 규정과 정책대출 조건은 자주 바뀌므로 금융위원회·한국주택금융공사·거래 은행의 최신 안내를 다시 확인한다.
• 전세 분쟁: 전화 내용만으로 판단하지 말고 계약서와 통보 시점을 기준으로 최신 법령과 상담을 확인한다.

여섯 가지 고민을 관통하는 큰 그림은 직장인이 반복해서 하는 여섯 가지 질문에 있다. 은행 한도와 실제 감당 가능한 한도의 차이는 주택담보대출, 은행 한도보다 적게 받아야 할까, 부모 도움 없이 살 때 예산이 어떻게 달라지는지는 부모 도움 없는 내집마련에서 이어서 다룬다.

이 글의 25%·35%·30% 같은 숫자는 법이나 은행 기준이 아니라, 무리하지 않기 위해 잡은 보수적인 기준이다. 실제 계약 전에는 세금·대출·임대차 규정과 본인의 신용·소득 조건을 공식 자료와 전문가를 통해 다시 확인해야 한다.

본문의 25%·35%·30%, 비상금 6~12개월치는 저자가 정한 보수적 편집 기준입니다. 세율·대출 규제는 발행 시점 기준이므로 최신 공식 자료 확인이 필요합니다.