주택담보대출, 은행 한도보다 적게 받아야 할까?

은행에 상담을 가면 대개 이런 숫자를 듣는다. “고객님은 4억8,000만 원까지 가능하세요.” 소득과 신용, 규제 한도를 넣어 계산한 금액이다. 이 숫자를 들으면 자연스럽게 “그럼 그만큼 빌려서 집을 보면 되겠다”는 생각이 든다.

그러다 보니 은행이 “빌려줄 수 있다”고 한 금액이 곧 내 예산처럼 느껴진다. 하지만 은행이 확인한 건 ‘이 사람이 연체 없이 갚을 수 있는가’다. ‘이 대출을 안고도 5년 동안 생활이 유지되는가’는 확인하지 않는다. 휴직, 이직 공백, 금리 재산정, 예상 밖 수리비 — 은행 심사표에는 잘 안 잡혀도 통장에는 바로 나타나는 것들이다.

그래서 대출을 얼마 받을지는 은행 한도에서 시작하지 않는다. 소득이 줄고 금리가 올라도 생활이 유지되는 월 원리금부터 정하고, 거기서 대출액을 역산한다. 이 글은 그 계산법과 6개 항목 점검표를 설명한다.

정하는 순서가 거꾸로다: 집이 먼저, 대출이 나중

대출·매수 고민의 상당수는 “지금 원하는 집”을 먼저 정해놓고 대출·가족·직장을 뒤에서 끼워 맞추는 구조다. “이 집을 사려면 얼마를 빌려야 하나”는 흔한데 “얼마까지 빌려도 생활이 되나”는 드물다. 순서가 거꾸로면, 은행이 승인한 금액이 곧 예산이 되고 만다.

온라인에서 자주 오가는 질문도 대부분 이 순서 위에 있다. 몇 개를 추려 답해보면 이렇다.

• 신혼부부가 가능한 대출을 다 써서 사도 되나? 두 사람 소득이 모두 유지된다는 가정으로 계산한 최대액은 후보가 아니다. 한 사람의 휴직·이직을 넣은 감당액부터 정하고, 월 주거비가 실수령의 35%를 넘거나 소득이 줄었을 때 적자가 나면 금액을 낮춘다.
• 내년 집값 전망이 좋으면 대출을 더 받아도 되나? 시세 전망은 상환 능력을 높이지 않는다. 가격 상승을 0으로 둬도 월 원리금과 생활비를 낼 수 있는 금액만 대출 후보로 본다.
• 월 원리금만 감당되면 되는 거 아닌가? 매달 나가는 건 원리금만이 아니다. 관리비, 재산세, 보험, 나중에 수리할 돈을 매달 조금씩 모으는 것까지 합쳐야 진짜 주거비다. 취득세·중개보수·이사·초기 수리는 계약할 때 한 번에 나가는 목돈으로 따로 잡는다.
• 정책대출을 받으면 한도가 늘어나지 않나? 정책대출은 금리·조건이 유리할 수 있지만 자격·한도·소득 기준이 수시로 바뀐다. 신청 시점에 한국주택금융공사·기금e든든·거래 금융회사에서 확인하고, 그 결과가 나오기 전에는 예산을 확정하지 않는다.
• 은행이 4억8,000만 원까지 된다는데 그게 상한 아닌가? 그건 규제와 심사를 통과하는 상한이다. 그 아래에서 소득 충격을 견디는 상한을 따로 구해야 한다. 이 글의 예시에서는 두 금액이 약 2억 원 차이 났다.

예시 부부의 은행 승인 한도와 감당 한도 (대출액)

상황·항목	값 (만원)
은행 예비 안내액	48000
감당 한도 (5.0% 가정)	26800
감당 한도 (금리 +1.5%p)	22800

아래 예시 부부(실수령 800만 원, 현금 2.8억 원)의 조건으로 계산한 값. 금리 5.0%·30년 원리금균등 가정이며 실제 승인액은 신청·심사로 정해진다.

자료: 예시 계산

은행이 보는 것과 내가 거는 것이 다르다

승인 한도와 감당 한도가 벌어지는 이유는 결국 하나다. 은행은 “연체 없이 갚느냐”를 보고, 나는 “이 집을 안고도 몇 년의 생활이 유지되느냐”를 건다. 이 차이가 네 곳에서 나타난다.

은행 계산에는 내 생활계획이 안 들어간다. DSR은 ‘한 해에 갚는 원리금이 연소득의 몇 퍼센트냐’를 보는 지표이고, 스트레스 DSR은 여기에 ‘나중에 금리가 오르면’을 미리 얹어 한도를 조금 더 조인다. 하지만 출산 뒤 휴직, 부모 돌봄, 이직 공백, 자녀 교육비, 노후저축은 이 계산에 없다. 규제상 가능하더라도 저축이 0원이 되면 수리비 하나가 신용대출로 이어진다.

월 원리금만 보면 주거비가 작아 보인다. 관리비, 재산세·보험, 수선 적립, 이사·가전 교체가 남는다. 빠른 계산에서 매매가의 3%를 세금·이사·수리 몫으로 잡는데, 이 3%는 세율이 아니라 빠뜨리지 않으려고 잡는 임시 숫자다. 실제 취득세와 중개보수는 주택 수·가격·지역에 따라 달라지므로 계약할 때 정확히 계산한다.

대출 구조가 같은 금액의 체감 부담을 바꾼다. 거치식이라 초기 납부액이 작아 보여도 거치가 끝나거나 변동금리가 재산정되면 부담이 커진다. 원금균등·원리금균등 같은 상환 방식(매달 갚는 돈이 일정한지, 점점 줄어드는지)과 중도상환 조건을 실제 상환예정표로 확인한다.

금리와 소득 충격은 같이 온다. 경기가 나빠져 소득이 줄어드는 시기에 대출 금리가 재산정되면, 형편이 가장 좋았을 때 기준으로 짠 예산은 무너진다. 그래서 소득 −30%와 금리 +1.5%포인트를 각각 계산하고, 두 조건이 겹친 경우도 함께 본다. 이 수치는 법정 스트레스 DSR의 가산금리가 아니라 가계용 보수적 가정이다.

역산 순서

은행 승인액을 출발점으로 쓰지 않는다. 소득이 30% 줄어도 월 주거비가 실수령의 35% 이하이고, 필수생활비를 내고 실수령의 10%가 저축으로 남으며, 비상자금 12개월치를 지키는 대출액을 먼저 역산한다.

이 대출을 감당할 수 있는지 보는 12점 점검표

역산한 대출액이 나왔으면, 그 안이 실제로 생활을 유지하는지 6개 항목으로 점검한다. 각 항목 0~2점, 소득 충격이나 비상자금이 0점이면 총점과 무관하게 보류한다. 2점은 급여명세서, 상환예정표, 계좌잔액, 공식 비용 계산처럼 서로 확인 가능한 근거가 두 개 이상 있을 때 준다.

주택담보대출 감당도 12점

확인할 항목	0점	1점	2점
평소 주거비	실수령 35% 초과	25% 초과~35% 이하	25% 이하를 내역 2개로 확인
소득 충격	30% 감소 시 35% 초과	35% 이하나 저축 10% 미만	35% 이하·저축 10% 이상 모두 확인
비상자금	필수비 6개월 미만	6개월 이상~12개월 미만	12개월 이상을 계좌·예산으로 확인
금리 스트레스	+1.5%p 때 35% 초과	25% 초과~35% 이하	25% 이하를 상환표 2개로 확인
총원리금	기타부채를 누락	월 납부액만 합산	모든 부채를 내역·상환표로 합산
대출 구조	만기·거치·변동조건 모름	조건만 확인	상환표·금리변경 대응을 모두 기록

합계	해석
0~4점	축소 필요 · 대출액부터 낮추기
5~8점	조건부 · 충격과 현금 규칙 보완
9~12점	감당 가능 범위 검토

필수 조건: 소득 충격 또는 비상자금이 0점이면 총점과 무관하게 대출 실행을 보류합니다.

표로 보면 0~4점은 대출 축소, 5~8점은 조건부, 9~12점은 감당 가능 범위 검토다. 소득 충격이나 비상자금이 0점이면 강제 보류다. 점수가 높아도 실제 대출 승인을 뜻하지 않으며, 신청 시점의 규제와 심사를 별도로 통과해야 한다. 이 점검표는 총점보다 어떤 항목이 0점인지를 먼저 보는 도구다.

승인액 4억8,000만 원, 감당액은 얼마일까

이제 실제 숫자를 넣어본다. 현금·소득·월 주거비로 감당 대출액과 매수 상한을 바로 구하려면 첫 집 예산 계산기를 쓰면 된다 — 매수가별 월 주거비와 소득 감소 시 부담을 계산한다. 세 상한선은 아래 설명에 따라 현금과 생활 계획까지 함께 확인한다.

맞벌이 부부가 있다. 두 사람 합쳐 월 실수령 800만 원, 현금 2억8,000만 원, 필수생활비 320만 원, 다른 빚은 없다. 2년 안에 한 사람이 1년쯤 휴직할 가능성이 있어, 필수생활비 12개월치인 3,840만 원을 비상자금으로 남긴다. 한 금융회사에서 4억8,000만 원까지 가능하다는 예비 안내를 받았다(실제 승인이나 현행 제도 한도가 아니라 상담 시점의 안내다). 대출은 계산을 위해 연 5.0%, 30년 원리금균등, 기타 월 주거비 40만 원으로 가정한다.

승인 안내액 4억8,000만 원을 그대로 받으면. 월 원리금은 약 257만7,000원(대출 1억당 약 53만7,000원 × 4.8), 기타 40만 원을 더하면 월 주거비 297만7,000원이다. 평소 실수령의 약 37.2% — 이미 35%를 넘어 ‘축소’ 구간이다.

소득이 30% 줄면 월 560만 원이다. 필수생활비 320만 원과 실수령의 10%인 56만 원을 먼저 빼면, 월 주거비에 쓸 수 있는 건 560 − 320 − 56 = 184만 원. 기타 주거비 40만 원을 빼면 대출 원리금에 쓸 수 있는 건 월 144만 원이다. 연 5.0%·30년 가정에서 이 금액이 감당하는 대출 원금은 약 2억6,800만 원.

승인액 4억8,000만 원과 감당액 2억6,800만 원의 차이는 약 2억1,200만 원이다. 같은 가격의 집을 고수하려면 그만큼을 대출 대신 현금으로 채워야 한다. 소득으로 메우려면 두 문턱을 각각 넘어야 한다 — 충격 후에도 생활비를 내고 10%를 저축하려면 평소 실수령이 약 980만 원, 충격 후 주거비를 실수령의 35% 이하로 낮추려면 약 1,215만 원이어야 한다. 더 높은 쪽을 적용하면 지금보다 약 415만 원 많고, 그 소득이 휴직 뒤에도 70% 유지돼야 한다. 아직 안 받은 승진으로 이 차이를 메운 것으로 보지 않는다.

현금까지 합쳐 집값 상한을 구하면. 비상자금을 뺀 현금 2억4,160만 원과 감당 대출 2억6,800만 원을 쓰되, 매매가의 3%를 세금·중개·이사·수리 예비비로 둔다. 집값 × 1.03 = 2억4,160만 원 + 2억6,800만 원으로 역산하면 집값 상한은 약 4억9,500만 원이다.

금리를 6.5%로 1.5%포인트 높이면, 같은 월 144만 원이 감당하는 대출은 약 2억2,800만 원으로 4,000만 원 줄고, 집값 상한도 약 4억5,600만 원으로 내려간다. 이 부부의 결론은 “은행 한도를 채운다”가 아니라 “4억5,000만~4억9,000만 원대에서 실제 비용과 소득 충격을 다시 확인한다”이다.

12점 점검표로 옮기면, 4억8,000만 원을 그대로 받는 안은 평소 주거비 0점, 소득 충격 0점, 금리 스트레스 0점 — 게이트에 걸려 총점과 무관하게 보류다. 대출을 감당액 수준으로 낮춘 안에서는 비상자금 2점과 총원리금 2점이 유지되고 세 항목이 다시 통과하면 9점 이상을 검토할 수 있다.

빌릴 수 있는 돈을 살 수 있는 집으로 곧장 바꾸지 않는다

주택담보대출 질문은 “얼마까지 나오나요”에서 멈추면 안 된다. “휴직과 금리 상승이 겹쳐도 생활비와 10% 저축을 지키는 월 원리금은 얼마인가”, 그 원리금이 감당하는 대출은 얼마인가까지 가야 한다. 앞 질문의 답은 은행이 주지만, 뒤 질문의 답은 급여명세서와 상환예정표에 이미 들어 있다.

계약 전에 확인할 것:

• 상환예정표: 거래 은행에서 고정·변동 여부, 거치 조건, 금리가 1.5%포인트 오를 때의 월 납부액을 미리 받아본다.
• 정책대출: 자격·한도·소득 기준·금리는 자주 바뀌므로 한국주택금융공사·기금e든든·거래 금융회사의 최신 안내를 확인한다.
• 한 번 내는 비용: 취득세·중개보수는 위택스와 지자체 요율표로 계약 전에 계산한다.

감당 가능한 집값 상한을 세 방향으로 구하는 방법은 서울 첫 집의 세 상한선 계산법에, 부모 지원이 있고 없고에 따라 예산이 어떻게 달라지는지는 부모 도움 없는 내집마련에, 매수 대신 전세를 한 번 더 연장하는 선택과의 비교는 전세 연장·도심 매수·수도권 외곽 비교에 있다.

이 글의 25%·35%·30%·10%·1.5%포인트와 3% 예비비는 법정 기준이나 심사 기준이 아니라, 무리하지 않기 위해 잡은 보수적인 가정이다. 실제 LTV·DSR·스트레스 DSR 적용, 정책대출 조건, 취득세·중개보수는 신청·계약 시점에 공식 자료와 금융회사로 다시 확인해야 한다. 이 글은 특정 대출 상품을 권하지 않는다.

본문의 25%·35%·30%·10%·1.5%포인트·3%는 법정·심사 기준이 아니라 저자가 정한 보수적 편집 기준입니다. LTV·DSR·정책대출 조건은 신청 시점 공식 자료 확인이 필요합니다.