취득세·양도세를 첫 집 예산에 넣는 계산법

첫 집을 알아볼 때 머릿속 계산은 대개 두 줄이다. “집값 6억, 대출 4억, 내 돈 2억.” 이 두 줄이 맞으면 계약할 수 있을 것 같다.

그런데 잔금을 치르고 나면 통장에서 예상 못 한 돈이 더 빠진다. 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 이사비, 도배와 조명 교체. 첫 집은 대부분 여기서 현금이 모자란다. 반대로 몇 년 뒤 팔 때는 손에 쥐는 돈이 매도가에서 양도세와 남은 대출을 뺀 값이라, “7억에 팔았으니 7억이 생긴다”가 아니다.

이 글은 첫 집 예산에서 세금과 부대비용을 처음부터 빼두는 법, 그리고 팔 때 실제로 손에 남는 순현금을 미리 계산하는 법을 다룬다.

세금은 집값 전망과 별개가 아니라 매수 결정의 일부다

세제 개편 소식이 나올 때마다 “그럼 지금 사는 게 맞나, 기다리는 게 맞나”를 묻는 글이 는다. 세금을 집값 전망과 나눠 보지 않고, 매수 결정 안에 들어오는 변수로 보는 것이다. 실제로 자주 나오는 물음을 추려 답해본다.

• 취득세는 얼마나 잡아야 하나? 6억 이하 주택은 대략 집값의 1.1%에서 시작하고, 생애최초면 200만 원까지 감면될 수 있다. 6억을 넘으면 요율이 올라간다. 정확한 값은 위택스에서 계산한다.
• 세제 개편 기다렸다 사는 게 낫나? 개편 방향은 예측 대상이고, 이 글은 예측하지 않는다. 대신 지금 요건으로 부대비용과 매도 순현금을 계산해두면, 개편이 나왔을 때 그 숫자만 바꿔 다시 비교할 수 있다.
• 팔 때 세금 안 내려면 뭘 채워야 하나? 1세대 1주택, 2년 이상 보유, 조정대상지역 취득이면 2년 거주, 양도가 12억 이하. 이 중 하나라도 빠지면 과세로 넘어간다.
• 보유세도 미리 봐야 하나? 6억대 1주택이면 종합부동산세는 대체로 대상이 아니고 재산세만 든다. 재산세는 매년 나가는 고정비로 생활비 계획에 넣는다.
• 분양권·입주권은 계산이 같나? 다르다. 취득세 시점과 요율, 양도세 계산이 별도라 이 글의 범위를 벗어난다. 해당 물건은 세무사 상담이 필요하다.

6억 원 주택 매수 시 집값 외 부대비용의 구성 (예시)

상황·항목	값 (만 원)
취득세(감면 후)	460
이사·수리비	400
중개보수(상한)	240
법무사·채권 등	60

전용 85㎡ 이하·1주택·생애최초 가정, 2026년 9월 기준의 예시 계산으로 합계 약 1,160만 원. 감면 요건과 요율은 지역·시점에 따라 다르며 계약 전 위택스로 확인해야 한다.

자료: 예시 계산

세금이 예산에서 빠지기 쉬운 이유

세금 계산이 유독 잘 누락되는 건 한 번에 크게, 그것도 계약과 다른 시점에 나가기 때문이다. 네 가지가 겹친다.

집값과 대출은 매물 정보에 적혀 있는데, 세금은 따로 찾아봐야 한다. 중개 앱에는 가격이 크게 뜨지만 취득세는 안 뜬다. 그래서 “이 집 6억”이 머릿속에 6억으로만 남고, 계약하고 나서야 부대비용이 눈에 들어온다.

요율이 구간별로 꺾인다. 취득세는 6억, 9억을 경계로 요율이 올라간다. 5억9,000만 원과 6억1,000만 원은 집값 차이가 200만 원인데 취득세는 그보다 더 벌어질 수 있다. 예산이 경계 근처면 이걸 알고 넘어가야 한다.

감면은 ‘되면 좋고’가 아니라 요건을 정확히 맞춰야 한다. 생애최초 감면은 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 적이 없어야 하고, 주택 가액 상한도 있다. 요건을 착각하면 감면을 예산에 넣었다가 못 받는다.

팔 때 세금은 살 때 정해진다. 조정대상지역에서 샀는지, 거주를 했는지가 몇 년 뒤 양도세를 가른다. 그런데 이 조건은 살 때 결정되므로, 매수 단계에서 “나는 여기서 2년 이상 살 것인가”를 정직하게 답해둬야 한다.

매수 현금 상한선과 매도 순현금, 두 개의 식

그래서 집을 보러 다니기 전에 두 개의 식을 미리 채워둔다. 하나는 지금 필요한 현금의 상한, 다른 하나는 나중에 손에 쥘 현금이다.

식 1 — 매수 현금 상한선

매수 현금 상한선 = 가진 현금 − 필수 예비비 − 부대비용
부대비용 = 취득세(감면 후) + 중개보수 + 법무사·채권 + 이사·수리비

이 상한선이 “집에 넣을 수 있는 내 돈”이다. 여기에 받을 수 있는 대출을 더한 값이 매수 가능한 집값의 최대치다. 감당 가능한 대출 한도를 먼저 통과시킨 뒤 이 식을 적용한다.

식 2 — 매도 순현금

매도 순현금 = 매도가 − 양도세 − 중개보수 − 남은 대출 잔액

양도세는 비과세 요건(1세대 1주택·2년 보유·조정대상지역이면 2년 거주·양도가 12억 이하)을 채우면 0, 못 채우면 양도차익에 세율이 붙는다. 정확한 계산은 국세청 안내와 세무사가 한다. 이 글에서는 “요건을 채운 경우”와 “못 채운 경우” 두 시나리오로 나눠 순현금의 범위만 본다.

식 3 — 보유세는 매년 나가는 고정비로 따로 잡는다

매수·매도 현금과 별개로, 집을 갖고 있는 동안 매년 재산세가 나온다. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 매긴 값이라, 실제 매매가보다 낮은 기준으로 계산된다. 6억 원대 1주택이면 종합부동산세는 대체로 대상이 아니고(1주택 공시가 12억 초과부터), 재산세는 연 수십만 원 수준에서 시작한다. 정확한 값은 위택스에서 그 집의 공시가격을 넣어 계산하고, 관리비·보험과 함께 매달 나가는 고정비 항목으로 생활비 계획에 넣는다. 매수 상한선 계산에는 들어가지 않지만, 감당 여부 판단에는 들어간다.

두 개의 식

첫 집 예산의 상한은 “가진 현금”이 아니라 “가진 현금 − 예비비 − 부대비용”이다. 부대비용은 취득세·중개·법무사·이사·수리를 항목별로 더한다. 팔 때 손에 쥐는 돈은 매도가가 아니라 “매도가 − 양도세 − 중개 − 대출 잔액”이다.

6억 원 첫 집을 사는 30대 초반 부부의 숫자로

내 집값·현금·매도 조건을 바로 넣어보려면 첫 집 부대비용·매도 순현금 계산기를 쓰면 된다 — 직접 확인한 세금·이사·수리 비용을 넣어 계약 뒤 남는 현금을 계산한다. 세율과 감면 자격을 판정하는 도구는 아니다.

부부 합쳐 월 실수령 620만 원, 모아둔 현금 2억5,000만 원, 다른 빚은 없다. 두 사람 다 주택을 소유한 적이 없어 생애최초 요건에 해당한다고 하자(실제 요건은 계약 전 확인). 사려는 집은 전용 84㎡, 6억 원.

부대비용부터. 2026년 9월 기준으로 잡으면,

• 취득세: 6억 × 1.1% = 660만 원. 생애최초 감면 200만 원을 빼면 460만 원.
• 중개보수: 6억 × 0.4%(상한) = 240만 원. 협의로 낮출 여지는 있다.
• 법무사·국민주택채권 등: 대략 60만 원(채권은 즉시 매도 시 할인차손만 부담).
• 이사·수리(도배·조명·입주청소): 400만 원으로 잡는다.

부대비용 합계는 약 1,160만 원이다.

매수 현금 상한선. 필수 예비비를 생활비 6개월치인 2,400만 원으로 잡으면,

2억5,000만 − 2,400만(예비비) − 1,160만(부대비용) = 약 2억1,440만 원

즉 이 집에 넣을 수 있는 내 돈은 약 2억1,400만 원이고, 나머지 3억8,600만 원이 대출이다. 대출 1억당 월 상환액이 약 53만7,000원(연 5.0%·30년 원리금균등 가정)이라 월 원리금은 약 207만 원, 실수령의 33%다. 감당 상한인 35%에 가까우니 빠듯한 편이다.

5년 뒤 매도 순현금. 이 부부가 5년 뒤 이 집을 7억5,000만 원에 판다고 하자. 5년간 원리금을 갚아 대출 잔액은 약 3억4,400만 원으로 줄었다(원리금균등은 초반에 이자 비중이 커서 원금은 천천히 준다).

• 시나리오 A — 2년 이상 거주함: 1세대 1주택·양도가 12억 이하라 양도세 0원. 매도 중개보수 약 300만 원. 순현금 = 7억5,000만 − 0 − 300만 − 3억4,400만 = 약 4억300만 원.
• 시나리오 B — 거주 요건을 못 채움(전세 주고 다른 곳 거주 등, 조정대상지역 취득 가정): 양도차익 1억5,000만 원에 세금이 붙는다. 보유·공제를 감안한 대략의 세액이 지방소득세 포함 3,000만~3,500만 원 수준이라고 하면(정확한 값은 세무사), 순현금은 약 3억7,000만 원.

두 시나리오의 차이가 약 3,300만 원이다. 이 돈은 “살 때 조정대상지역이었는지”와 “2년을 살았는지”로 갈린다. 그래서 매수 단계에서 “나는 여기서 최소 2년을 살 것인가”를 정해두는 게 세금 계획의 핵심이다.

조건이 바뀌면 ①. 만약 집값이 6억이 아니라 6억5,000만 원이면 취득세 요율이 올라간다. 취득세는 6억을 넘으면 1.1%에서 시작해 9억까지 요율이 선형으로 올라가는 구간이라, 6억5,000만 원이면 취득세율이 약 1.4% 안팎이 된다. 부대비용이 약 250만~300만 원 늘고, 매수 현금 상한선이 그만큼 줄어 대출을 더 받아야 한다. 예산이 6억이나 9억 경계 바로 아래라면, 조금 더 얹는 순간 취득세가 집값 차이보다 빠르게 는다는 걸 알고 넘어간다.

조건이 바뀌면 ②. 생애최초 감면 요건을 착각해 감면 200만 원을 예산에 넣었다가 못 받으면, 부대비용이 그만큼 늘어 계약 직전에 현금이 모자란다. 세대원 중 한 명이라도 과거 주택을 소유한 적이 있으면 감면 대상이 아닐 수 있으므로, 감면은 “받으면 좋은 것”으로 두고 상한선 계산에서는 빼두는 편이 안전하다. 반대로 중개보수를 0.3%로 협의하면 매수·매도에서 각각 60만~100만 원을 아낀다.

개편을 기다리는 대신, 지금 요건으로 두 식을 채운다

세금을 두고 가장 흔한 태도는 “개편되면 그때 다시 보자”고 미루는 것이다. 하지만 개편 방향은 맞힐 수 없고, 미루는 동안 부대비용은 그대로 든다. 개편이 나오면 요율 숫자만 바꿔 다시 계산하면 되니, 지금 채워둘 건 두 식이다 — 지금 요건으로 부대비용이 얼마이고 매수 현금 상한선이 얼마인지, 2년 이상 거주할 생각인지, 요건을 채운 경우와 아닌 경우 매도 순현금이 얼마나 벌어지는지. 위택스와 국세청 안내, 대출 상환표를 열면 네 답이 나온다.

계약 전에 확인할 것:

• 취득세: 위택스 지방세 미리계산에 실제 집값·전용면적·주택 수를 넣어 계산하고, 생애최초 감면 요건을 세대 기준으로 확인한다.
• 중개보수: 지자체 고시 요율 상한을 확인하고 계약서에 요율을 명시한다.
• 양도세 비과세 요건: 취득하려는 지역이 조정대상지역인지, 거주 요건이 있는지 국세청·세무사로 확인한다. 요건은 개정이 잦다.

어느 지역이든 감당 가능한 예산 상한을 먼저 정하는 방법은 서울 첫 집의 세 상한선 계산법에, 지역을 바꿨을 때의 손익은 빚내서 서울 vs 경기도 계산법에 있다.

이 글의 세율·요건·감면 한도는 2026년 9월 기준의 예시이며, 세법은 자주 개정된다. 취득세·양도세·보유세의 정확한 계산과 감면 적용은 계약 전 위택스·국세청·세무사로 확인해야 한다. 이 글은 특정 지역이나 시점의 매수를 권하지 않는다.

취득세율 구간·양도세 실효세율은 어림값입니다. 정확한 세액은 위택스·국세청·세무사 확인이 필요하며, 세법은 자주 개정됩니다.