빚내서 서울 vs 경기도, 뭐가 이득일까 계산법

부동산 이야기를 하는 온라인 게시판에는 몇 달째 같은 말다툼이 돈다. 한쪽은 “직장도 서울이 아닌데 왜 빚을 그렇게 내서 서울에 사느냐”고 하고, 다른 쪽은 “그래도 서울을 벗어나면 나중에 다시 못 들어온다”고 받아친다. 둘 다 자기 경험을 근거로 든다. 서울 살아서 편했다는 사람, 경기도 살면서 아낀 돈으로 잘 지낸다는 사람.

문제는 이게 경험담으로 답할 수 있는 질문이 아니라는 것이다. 어떤 사람에게는 서울이 맞고 어떤 사람에게는 경기도가 맞는데, 그 차이는 취향이 아니라 각자의 소득, 직장 위치, 앞으로 몇 년을 살 계획인지에서 온다. 남이 어느 쪽에서 만족했는지는 내 계산에 들어가는 값이 아니다.

그래서 이 글은 서울 매수와 경기도 매수를 두 가지 숫자로 비교한다. 하나는 두 집의 연간 순비용 차이, 다른 하나는 나중에 집을 옮길 때 드는 거래비용이다. 이 둘을 나누면 “경기도 집에서 몇 년을 살아야 서울 대신 산 게 이득인지”가 나온다.

“어디가 오를까”보다 “A와 B 중 뭘 고를까”를 묻는다

지역 선택·갈아타기 고민에서 사람들이 실제로 붙잡는 건 “집값이 오를까요” 같은 막연한 물음이 아니라 “서울에 살까 경기도에 살까”, “지금 하급지 샀다가 상급지로 갈아탈 수 있을까”처럼 자기 상황에서 둘 중 하나를 고르는 문제다.

자주 나오는 것들을 추려 답해본다.

• 직장도 서울이 아닌데 왜 빚내서 서울에 사나? 통근만 보면 직장 근처가 유리하다. 하지만 집 결정에는 재이사 가능성, 되팔 때의 유동성, 아이 학교 같은 조건도 들어간다. “서울이 무조건 맞다”가 아니라, 이 조건들을 각자의 숫자로 넣어봐야 답이 나온다.
• 경기도 살면 나중에 서울로 못 들어오나? 못 들어오는 게 아니라, 옮길 때마다 거래비용이 든다는 게 핵심이다. 그 비용은 뒤에서 실제로 계산한다.
• 하급지 먼저 사서 상급지로 갈아타는 게 정답 아닌가? 갈아타기는 공짜가 아니다. 한 번 옮길 때마다 취득세·중개보수·이사비가 나가고, 옮기려는 시점에 지금 집이 제때 팔린다는 보장도 없다.
• 사회초년생이 조급하게 서울을 따라 사는 건 위험한가? 무리한 대출로 월 상환액이 실수령의 35%를 넘으면, 지역과 무관하게 소득이 조금만 흔들려도 버티기 어렵다. 이건 서울 첫 집의 세 상한선 계산법에서 먼저 통과시켜야 할 조건이다.
• 다음 해 집값 전망을 보고 시기를 정해도 되나? 전망은 참고 자료지 매수 버튼이 아니다. 이 글의 계산은 집값이 그대로라고 두고, 오르내림은 별도 변수로만 본다.

성격이 다른 비용을 한 저울에 올려야 한다

이 선택이 어려운 건 돈으로 나가는 비용과 시간으로 나가는 비용을 나란히 놓고 재야 하기 때문이다. 네 가지가 얽혀 있다.

돈과 시간이라는, 단위가 다른 두 비용을 비교해야 한다. 서울안은 매달 통장에서 원리금이 더 빠져나간다. 경기안은 통장에서 빠지는 돈은 적지만 매일 아침저녁으로 시간을 더 쓴다. 원리금은 고지서로 오니까 체감이 되는데, 통근 시간은 자동이체가 아니라서 비용표에서 빠지기 쉽다. 하루 40분이 별거 아닌 것 같아도 두 사람이 5년을 모으면 수백 시간이 된다.

지금 최적이 3년 뒤 최적이 아니다. 이직을 하면 통근 조건이 바뀌고, 아이가 생기면 방 개수와 도와줄 사람이 근처에 있는지가 중요해진다. 지금 직장만 보고 집을 골랐다가, 직장이 바뀌면 그 집이 이사할 이유가 된다.

‘상급지로 가야 한다’는 압박이 판단을 누른다. 주변에서 다들 서울로, 더 좋은 동네로 간다는 이야기가 들리면 “나만 뒤처지나” 싶어진다. 하지만 갈아타기가 자산을 불리는 정답인지 아닌지는 사람마다 다르고, 그 사이에 드는 비용은 잘 이야기되지 않는다.

갈아탈 때 드는 돈이 숨어 있다. 집을 한 번 사고팔 때마다 취득세, 중개보수, 이사비, 도배·수리비가 나간다. 금액이 작지 않은데 평소에는 눈에 안 보이다가 옮기는 해에 한꺼번에 나온다.

두 집을 비교하는 법: 연간 순비용과 갈아타기 손익분기

그래서 집을 보러 다니기 전에 두 후보의 비용을 미리 계산해두는 게 낫다. 순서는 두 단계다.

1단계 — 매달 더 드는 쪽과 그 금액을 구한다

서울안과 경기안의 월 비용을 같은 표에 넣는다. 넣을 항목은 네 가지다.

항목	서울안	경기안
월 대출 원리금	집값이 높아 대체로 큼	대체로 작음
월 통근 시간 비용	대체로 작음	두 사람 추가 시간 × 시간값
월 교통비	지하철 정기권 수준	광역버스·전철로 대체로 큼
월 관리비·보유비	단지마다 다름	단지마다 다름

통근 시간 비용은 이렇게 구한다. 두 사람의 하루 추가 통근 시간을 더하고, 한 달 근무일(대략 20일)을 곱한 뒤, 시간값을 곱한다. 시간값은 이 글에서 실수령 기준 시급의 절반으로 잡는다. 통근은 일하는 시간이 아니지만 자유롭게 쓸 수 있는 시간도 아니라서, 그 중간쯤으로 본 것이다. 금액 환산이 불편하면 통근 시간 총합을 그대로 표에 남겨도 된다.

네 항목을 더해 매달 더 부담하는 쪽과 그 차액을 구한다. 여기에 12를 곱하면 연간 순비용 차이다.

2단계 — 갈아타기 비용을 연간 차이로 나눈다

갈아타기 손익분기(년) = 갈아탈 때 드는 거래비용 ÷ 연간 순비용 차이

갈아탈 때 드는 거래비용은 지금 집을 팔 때 중개보수, 새 집을 살 때 취득세와 중개보수, 이사비·수리비를 더한 값이다. 이걸 연간 순비용 차이로 나누면 “싼 쪽에서 이만큼 살아야 손해를 회수한다”는 연수가 나온다.

• 그 연수보다 오래 살 확신이 있으면 → 싼 쪽(대체로 경기안)
• 그 전에 옮길 가능성이 높으면 → 처음부터 원하는 지역(대체로 서울안)

두 단계로

서울이냐 경기냐를 ‘어디가 오를까’로 정하지 않는다. 두 집의 연간 순비용 차이를 구하고, 갈아탈 때 드는 거래비용을 그 차이로 나눠 ‘몇 년을 살아야 이득인지’를 먼저 본다. 그 연수보다 짧게 살 것 같으면 처음부터 원하는 지역을 사는 게 손해가 적다.

도심에 다니는 30대 초반 부부라면

숫자를 넣어 두 후보를 끝까지 따라가 본다. 두 후보의 매수가·통근 시간·거래비용을 바로 넣어보려면 서울 vs 경기 매수 계산기를 쓰면 된다 — 두 후보의 통근비와 시간가치를 월 기준으로 비교한다. 거래비용까지 포함한 손익분기는 아래 예시처럼 계산한다.

결혼 2년 차 부부가 있다. 두 사람 합쳐 월 실수령 620만 원, 모아둔 현금 2억 원, 다른 빚은 없다. 생활비는 월 300만 원. 두 사람 다 서울 도심(광화문 쪽)에 다닌다. 대출은 계산을 위해 연 5.0%, 30년 만기, 매달 갚는 돈이 일정한 방식(원리금균등)으로 가정한다. 실제 금리와 한도는 신청해서 심사를 받아야 나온다.

두 후보가 있다.

• 서울안: 도심에서 지하철로 30분 거리, 구축 소형 아파트 5억5,000만 원. 현금 1억6,000만 원을 넣으면 대출 3억9,000만 원.
• 경기안: 수도권 외곽 신축, 도심까지 편도 70분, 4억2,000만 원. 같은 현금 1억6,000만 원을 넣으면 대출 2억6,000만 원.

월 원리금부터. 이 조건에서 대출 1억당 매달 갚는 돈은 약 53만7,000원이다. 서울안은 대출 3억9,000만 원이니 약 209만 원, 경기안은 2억6,000만 원이니 약 140만 원. 차이는 월 약 70만 원, 서울안이 더 낸다. (서울안 원리금은 실수령의 약 34%로 ‘주의’ 구간이다. 이 조건 자체가 빠듯하다는 신호이지만, 여기서는 지역 비교에 집중한다.)

통근 시간 비용. 서울안은 두 사람 편도 30분씩, 왕복이면 하루 합쳐 120분. 경기안은 편도 70분씩, 하루 합쳐 280분. 차이는 하루 160분이고 한 달 20일이면 약 53시간을 경기안이 더 쓴다. 이 부부의 실수령 시급은 한 사람당 약 1만5,000원이라, 통근은 그 절반인 약 7,500원으로 친다. 53시간 × 7,500원이면 월 약 40만 원어치다.

교통비. 경기안은 광역버스·전철 왕복이라 서울안의 지하철 정기권보다 한 사람 월 6만 원쯤 더 든다. 두 사람이면 월 약 12만 원.

이제 표를 채운다.

항목	서울안	경기안	차이
월 원리금	209만 원	140만 원	서울안 +70만
월 통근 시간 비용	—	40만 원	경기안 +40만
월 교통비	—	12만 원	경기안 +12만
매달 더 부담하는 쪽			서울안 +18만 원

서울안이 매달 약 18만 원을 더 부담한다. 연으로는 약 216만 원이다. 여기에 집을 살 때 한 번 내는 취득세도 서울안(약 605만 원)이 경기안(약 462만 원)보다 143만 원 많다. 요율은 지역·주택 수에 따라 다르니 계약 전에 위택스에서 다시 계산해야 한다.

갈아타기 손익분기를 구해보자. 이 부부가 나중에 경기안을 팔고 서울(6억5,000만 원)로 옮긴다고 하자. 경기 집 매도 중개보수 약 168만 원, 서울 집 매수 중개보수 약 325만 원, 서울 집 취득세 약 950만 원, 이사·수리비 약 400만 원. 합치면 약 1,850만 원이 든다.

경기안은 연 216만 원을 아낀다. 갈아타기 비용 1,850만 원을 216만 원으로 나누면 약 8.6년이다. 즉 이 부부가 경기안에서 8~9년 이상 살 게 확실하면 경기안이 이득이고, 3~4년 안에 서울로 옮길 생각이라면 그 거래비용이 그동안 아낀 돈을 대부분 가져간다. 이때는 처음부터 예산에 맞는 서울 집을 찾는 편이 손해가 적다.

조건이 바뀌면. 만약 두 사람의 직장이 판교·수원 방향으로 바뀌고 경기안이 그쪽 접근이 좋은 위치라면, 통근의 부호가 뒤집힌다. 경기안이 시간에서도 앞서게 되어 매달 아끼는 금액이 100만 원을 넘고, 손익분기는 2년 아래로 떨어진다. 이 경우엔 웬만하면 경기안이 낫고, 서울로 갈아탈 이유 자체가 줄어든다. 반대로 두 사람이 계속 도심에 다닐 가능성이 높다면 위 계산이 그대로 간다.

질문은 ‘어디가 정답’이 아니라 ‘몇 년을 살 거냐’

서울이냐 경기냐를 두고 가장 큰 불안은 “지금 안 사면 영영 못 들어간다”는 조바심이다. 이 조바심은 집값을 맞힐 수 없으니 사라지지 않는다.

“서울이 정답인가”는 답이 없지만, 나머지 세 질문은 답이 나온다. 두 집의 연간 순비용 차이가 얼마인가? 갈아탈 때 거래비용이 얼마 드는가? 나는 이 집에서 몇 년을 살 확신이 있는가? 대출 상환표와 길찾기 앱, 취득세 계산기를 열면 세 답이 나온다.

계약 전에 꼭 확인할 것:

• 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 두 후보 지역의 같은 크기·비슷한 조건 거래를 본다.
• 통근 시간: 길찾기 앱으로 실제 출근 시간대(러시아워)에 편도를 재본다. 평시와 20~30분씩 차이 나는 구간이 많다.
• 취득세·중개보수: 위택스에서 두 집값으로 각각 계산하고, 중개보수 요율은 지자체 기준을 확인한다.
• 대출: DSR 규정과 금리는 자주 바뀌므로 금융위원회와 거래 은행의 최신 안내를 다시 확인한다.

이 글은 매수 두 안만 비교했다. 전세를 한 번 더 연장하는 선택까지 넣어 5년 총비용으로 견주는 방법은 전세 연장·도심 매수·수도권 외곽 비교에, 어느 지역이든 감당 가능한 예산 상한을 먼저 정하는 방법은 서울 첫 집의 세 상한선 계산법과 주택담보대출, 은행 한도보다 적게 받아야 할까에 있다. 이런 선택들이 결국 무엇을 지키려는 것인지는 직장인이 반복해서 하는 여섯 가지 질문에서 다룬다.

이 글의 5.0% 금리, 시급의 절반, 근무일 20일 같은 숫자는 시장 수치나 심사 기준이 아니라 계산을 보여주기 위한 가정이다. 취득세율·중개보수 요율·대출 조건은 시점과 지역, 보유 주택 수에 따라 달라지므로 계약 전에 공식 자료와 전문가로 다시 확인해야 한다. 이 글은 특정 지역의 매수를 권하지 않는다.

통근 1시간 = 실수령 시급의 절반, 대출 연 5.0%·30년, 근무일 20일은 저자가 정한 편집 기준입니다. 집값 변동은 0으로 가정합니다.